لائحة اعتراضية على حكم صادر في دعوى عقد إداري (تأجير عقارات بلدية )

أعمالنا لائحة اعتراضية على حكم صادر في دعوى عقد إداري (تأجير عقارات بلدية )

بسم الله الرحمن الرحيم 

صاحب الفضيلة رئيس محكمة الاستئناف الإداري........         سلمه الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد ،،

الموضوع

 لائحة اعتراضية على الحكم الصادر في القضية رقم ...... المقامة من مجموعة .... للتجارة والصناعة ضد .......

أولاً: منطوق الحكم :

"وبناء على ما سبق حكمت الدائرة : أولاً: رفض الدعوى المقامة من مجموعة ......للتجارة والصناعة ضد ....... المقيدة برقم ....... ثانيا: إلزام مجموعة ..... للتجارة والصناعة بدفع مبلغ خمسة ملايين وخمسمائة وخمسة وأربعون ألفا وخمسمائة وخمس وخمسون ريالاً ( 5.545.555 ) ريال .........." 

ثانياً: أسباب الحكم :

  1. أن ما ساقته المدعية لا يعد سببا مقنعاً لبقائها في الموقع وأن عدم تسليمها يعد امتناع في غير محله وبالتالي فليس لبقائها مستند شرعي ونظامي يخولها ذلك .
  2. أن بقاء المدعية في الموقع واستحصالها على الاجارات وفقا لما أذنت به المدعى عليها للمدعية يلزم المدعية سداد قيمة إيجار الموقع وفقاً لأجرة المثل للموقع .
  3. تقدير المدعى عليها لأجرة المثل وفقاً للمناقصة الجديدة تصرف صحيح ، وأن وجود مزايدة جديدة واعطت سعراً جديداً للموقع يبين بما لايدع مجالاً للشك أن الموقع يستحق هذا السعر حقيقة لا تقديراً .

ثالثاً: أسباب الاعتراض :

1/ إقرار المدعى عليها ممثلاً في إدارة الاستثمار بتمديد مدة العقد :

ما قررته الدائرة الموقرة في حكمها من أنه ليس لبقاء موكلتي مستند شرعي ونظامي يخولها ذلك غير صحيح ،  فقد سبق وأن تقدمت موكلتي لــــــ ..... أمين منطقة الرياض بتاريخ........بطلب تمديد العقد لمدة سنة ، وأكدت طلبها بموجب خطابها المقيد لدى المدعى عليها برقم ...... وقام معاليه بمخاطبة إدارة الاستثمار بذلك ، وردت الإدارة بالموافقة على التمديد حسب ما جاء في خطابها رقم ........ـ والمتضمن (بأن بقاء المستثمر حالياً ما بين انتهاء عقده الحالي في ...... وبين إنهاء إجراءات الترسية على المستثمر الجديد وتسليم واستلام الموقع تعد فترة هو مستفيد منها وليست المدعى عليها وهي فترة كافية لتعويضه عن ما يدعيه من تكبده تعويضات للآخرين بسبب إزالة بعض المحلات إ.هـ)  وهذه موافقة وإذن صريح لموكلتي للبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقدها في .........هـــ

2/ استلام المدعى عليها للعين حكماً منذ انتهاء العقد في ....... وانتفاعها بها : 

بافتراض عدم تمديد العقد من قبل المدعى عليها فقد جانب الحكم الصواب في إلزام موكلتي بأجرة المثل عن الفترة من ...... حتى ...... 1434 هـ وبيان ذلك أن المدعى عليها خاطبت مستأجري المحلات بالعين محل الدعوى  وأفادتهم صراحة بانتهاء عقد موكلتي بتاريخ 20/10/1434هـ وألزمتهم بعدم سداد أي مبالغ لموكلتي تستحق لما بعد هذا التاريخ ، وقررت أنه سيتم إبلاغهم بالأجرة الجديدة للفترة ما بين انتهاء عقد المستثمر السابق والمستثمر الجديد .. ، ولأن الوسيلة الوحيدة للانتفاع بالعين تتم من خلال تأجير المحلات على الغير وقبض الأجرة ، ولأن المدعى عليها حلت محل موكلتي في ذلك .. وعليه فإن هذا التصرف الذي قامت به المدعى عليها رتب ثلاثة أمور مباشرة هي :

أ/   انعدام منفعة موكلي بالعقار المؤجر منذ ........ ، وعقد الإجارة كما هو معلوم عقد على منفعة مباحة معلومة (حاشية الروض المربع ج5ص294) فإن كان هناك مانع من استيفاء المنفعة فلا تصح الإجارة وإذا انعدمت المنفعة بطلت الإجارة .

ب/ تقرير المدعى عليها في خطابها بأنها هي صاحبة الصفة في التعاقد مع مستأجري المحلات ، وستتفاهم معهم حيال الأجرة المطلوبة خلال الفترة ما بين انتهاء عقد المستثمر السابق والمستثمر الجديد .

ج/  انعقاد الإجارة بين المدعى عليها و المستأجرين : فالإجارة تنعقد بلفظ الإجارة كأجرتك داري ، كأعطيتك نفع هذا الدار لحصول المقصود به .." (حاشية الروض المربع ج5ص294) وحيث أن خطاب المدعى عليها للمستأجرين أقرت فيه بانقضاء عقد موكلتي فعلاً وعدم استحقاق موكلتي للأجرة وقابل ذلك قبول من ( المستأجرين ) بتنفيذهم لأمر الامتناع عن السداد لموكلتي والبقاء في المحلات المستأجرة فإنه والحال كذلك يكون عقد الإجارة مع موكلتي قد انقضي لانقضاء مدته وحلت المدعى عليها محل موكلتي في تملك المنفعة ، وأصبحت العلاقة قائمة بين المدعى عليها والمستأجرين بشكل مباشر .

3/  قيام المدعى عليها بالإذن لموكلتي بالانتفاع من العين بعد قبضها الحقيقي لا يلغي قبضها الحكمي.

جانب الحكم الصواب عندما ألزم موكلتي بدفع أجرة المثل وعلل ذلك بسبب بقاءها في الموقع وإذن المدعى عليها لها بتحصيل الإيجارات وذلك للأسباب الآتية :

أ/   إذا كان المستأجر في العين المؤجرة ممنوع من استيفاء منفعته فالإجارة تنفسخ لتعذر استيفاء المعقود عليه فالإجارة منفسخة فعلاً بفعل المدعى عليها بمنع المستأجرين من تسليم الأجرة لموكلتي .

ب/ إذن المدعى عليها لموكلتي بمعاودة استيفاء المنفعة بموجب خطابها المؤرخ في 22/10/ 1434 هــ بعد منعها السابق لا يمكن اعتباره تمكين لموكلتي من المنفعة ، وذلك لأن العقد انتهى بحرمان موكلتي من المنفعة منذ 20/10/1434هـ ، وكان وجود موكلتي في الموقع أثناء المنع من المنفعة هو وجود شكلي فقط وليس وجود حقيقي ، لأن الوجود الحقيقي يستوجب توافر سيطرة مادية من موكلتي على المنفعة المعقود عليها وكان ذلك ممتنعاً بسبب المدعى عليها . ( جاء في حاشية الروض المربع ج5ص327) "...فإن أجره شيئاً ومنعه أي منع المؤجر المستأجر الشيء المؤجر كل المدة أو بعضها فلا شيء له من الأجرة.." "... إلا أن يرد المؤجر العين قبل انقضاء المدة فله الأجرة ، ويسقط أجر مدة المنع.." إ.هـ والإذن لموكلتي بتحصيل الأجرة كان في 29 / 10 / 1434 هـ أي بعد الاستلام الفعلي للعين من قبل المدعى عليها .. وبعد تأجير السوق على المستثمر الجديد .. فلا يعد والحال هذه رداً حقيقاً تاماً لمنفعة العين أو تمكين منها ، وقد استقرت أحكام الديوان على أن من أهم موجبات عقد إجارة العين أن يمكن المؤجر المستأجر من تمام الانتفاع خلال مدة العقد في مقابل أن يدفع المستأجر الاجرة للمؤجر )  ( الحكم رقم 43/د/إ/21 لعام 1428 هـ ) المؤيد بحكم التدقيق رقم ( 590/ت/1 لعام 1428 هـ ).

فإن قيل بأن موكلتي قامت باستيفاء باقي حقها لدى المستأجرين عن الفترة من 20/10/1433هـ حتى  27/5/ 1434 هـ بعد أن أذنت المدعى عليها بذلك بموجب خطابها الأخير .. فإن غرض موكلتي من ذلك بعد أن رأت تعسف المدعى عليها في القبول بالتمديد المتفق عليه ، وتهديدها المتكرر أنه إذا لم يتم السداد فسيتم اتخاذ إجراءات بتجميد الحسابات والمنع من السفر .. الخ ، فقد رأت إنهاء المطالبة وتصفية حساب الأجرة .. حيث أن المبلغ المتبقي لدى المستأجرين عن فترة السبعة أشهر كان بحدود (1,650,000) ريال ، واستحقاق المدعى عليها بحدود (1,450,000) ريال وفقاً للعقد السابق الموقع معها ، إلا أن المدعى عليها أصرت في احتساب الأجرة وفقاً للعقد الجديد مما اضطر موكلتي لرفع هذه الدعوى . وتأكيداً لتعسف المدعى عليها فإنها حينما أخطرت المستأجرين بعدم دفع الأجرة المستحقة لموكلتي ، وبينت لهم أنها ستتعاقد معهم بشكل مباشر وستبلغهم بالأجرة الجديدة ( فمعنى ذلك أنها كانت ستفرض عليهم أجرة جديدة غير الأجرة المستحقة لموكلتي لأنها ترى أن الأجرة قليلة ) ثم لما غيرت قرارها وأذنت بعد ذلك بتسليم الأجرة لموكلتي تمَّ تسليمها وفقاً للأجرة القديمة وليست الجديدة ، ثم طلبت من موكلتي تصفية سداد أجرة السبعة اشهر على أساس الأجرة الجديدة !!!   

4/الحكم بأجرة المثل وفقاً للمناقصة الجديدة جانبه الصواب لعدم تماثل المنفعة :

لو سلمنا بعدم العمل بقرار التمديد ، وعدم انتقال المنفعة للمدعى عليها منذ 20/10/1433 هـ  فإن ما قررته الدائرة في حيثيات حكمها بأن تقدير المدعى عليها لأجرة المثل وفقاً للمناقصة الجديدة تصرف صحيح ، بحجة وجود مزايدة جديدة اعطت سعراً جديداً للموقع يبين بما لا يدع مجالاً للشك أن الموقع يستحق هذا السعر حقيقة لا تقديراً محل نظر حيث لم تتحق الدائرة من تماثل المنفعة في العين المؤجرة ، وبيان ذلك أن العين المؤجرة ( المواقف ) تُحتسب قيمة الأجرة فيها على قدر المنفعة المحددة للمستأجر في العقد فلا يملك استغلال العين وفق ما يريد إنما يستوفي منفعته منها وفق ما حُدد له في العقد ،  وموكلتي لم يكن مرخص لها باستخدام الدور الثاني كمكاتب أو حتى كمحلات ليقوم بتأجيرها بخلاف المستأجر الحالي (المستثمر) الذي صُرح له بتأجيرها كمكاتب ، وهذا الأمر يحقق عائداً استثمارياً سنوياً لا يقل عن (2.000.000مليون ريال) ريال ، كما أن موكلتي حينما تعاقدت مع المدعى عليها على استثمار الموقع كان عبارة عن مجمع مواقف سيارات  وتكبدت مبالغ قدرها (20.000.000مليون ريال تقريباً ) ريال لتحويله إلى سوق تجاري حيث استلمت موكلتي المبنى على شكل هيكل خرساني ثم قامت بتأسيس كامل البنية التحتية للمبني من مياه ومحطة كهرباء كاملة ومصاعد وأبواب وبناء عدد (250محل ) ثم قامت ببناء (35محل أخرى ) وقامت المدعى عليها بهدمها  ، والمستثمر الجديد دفع هذه الأجرة مقابل سوق تجاري جاهز ومكتمل بخلاف موكلتي التي قامت بالجهد والمال والتصميم والفكرة والتطوير والدعاية والتسويق حتى عُرف بين الناس أن هذا المكان أصبح سوقاً تجارياً وهذه كلها لها اعتبارها عند تقييم الأجرة ، ، وموكلتي أجَّرت المحلات وفقاً لعقدها بأجرة منخفضة بخلاف المستثمر الجديد الذي أجر المحلات بأجرة مرتفعة ، ومن ثم فإن المنفعة لم تتماثل لكي تتماثل معها الأجرة المستحقة مقابل المنفعة ، وحيث أن المعقود عليه في عقد الإجارة هو المنفعة وحيث أن منفعة موكلتي من العقار لم تكن كمنفعة المستأجر الجديد وحيث أن من شروط صحة الإجارة معرفة المنفعة فلا تصح الإجارة مع جهالة المنفعة (حاشية الروض المربع ج5ص295) وإن كان ذلك كذلك فلا يصح احتساب أجرة المثل من قبل الدائرة أو من قبل خبير إلا إذا عٌرفت المنفعة وتم تعيينها ، وروعي فيها أخطاء المدعى عليها المتمثلة في عدم تمكين موكلتي من الانتفاع التام بالعين ، وإيهامها لها بالتجديد والتمديد حتى يتسنى تحديد الأجرة المماثلة لها .. مما يكون معه الحكم قد خالف ما استقر عليه أهل العلم وكذلك خالف الحكم مقتضى القاعدة الشرعية " الحكم على الشيئ فرع من تصوره "

وحيث أن موكلتي لم يكن مباحٌ لها نفع العين على الوجه الذي أُبيح للمستأجر الجديد ، ولم تراع الفروق بين طبيعة وظروف تعاقد موكلتي وتعاقد المستثمر الجديد .. فإنه لا يجوز الإلزام بسداد نفس قيمة الأجرة التي يدفعها المستثمر الحالي إعمال لقاعدة الأجرة مقابل المنفعة .

5/ استقرار أحكام ديوان المظالم عند تقدير الأجرة على مراعاة الواقع والعقد السابق بين الطرفين :

إن رفع استحقاق المدعى عليها لأجرة السبعة أشهر من مبلغ (1,450,000) ريال الى ( 5.545.555 ) ريال بواقع نسبة (382)% فيه مبالغة غير مقبولة ، وقد استقرت السوابق القضائية من خلال الأحكام الصادرة عن المحاكم الإدارية في مثل هذه الحالة على مراعاة الواقع والعقد السابق بين الطرفين (الحكم رقم 74/د/ف/28 لعام 1426 هـ المؤيد بحكم التدقيق رقم 170/ت/1 لعام 1427 هـ ) والحكم رقم ( 88/د/إ/24 لعام 1430 هـ المؤيد بحكم الاستئناف رقم 289/إس/لعام 1430هـ) كما قرر الحكم رقم ( 2/د/إ/18 لعام 1428 هـ المؤيد بحكم التدقيق رقم 153/ت/1 لعام 1428 هـ ) على أن تقدير الأجرة يتعين فيه النظر إلى الأجرة المسماة في آخر عقد بين الطرفين ، وأن أجرة المثل تختلف باختلاف حال المستأجر والغرض من الاستئجار  ، بل قررت هذه السابقة أن أجرة المثل لا يصار إليها إلا إذا لم يكن هناك أجرة متفق عليها بين طرفي العقد ، حيث تستحق أجرة المثل عوضاً عن المنفعة وليس بموجب العقد لفساده ، أو في حال لم يكن هناك عقد أصلاً .

رابعـــاً: الــطلبــــات :

بناء على ما تقدم أطلب من فضيلتكم:-

  1. نقض الحكم المعترض عليه .
  2. أصلياً: محاسبة موكلتي بالأجرة المتفق عليها في العقد المبرم بينها وبين المدعى عليها للمبررات والاسباب التي تم إيضاحها ، والسوابق القضائية التي تم ايرادها . 
  3. احتياطيا: إحالة موضوع الدعوى لخبير مختص لتحديد الأجرة المستحقة للمدعى عليها وفقاً للمنفعة الواردة في عقد موكلتي وعقد المستثمر الجديد بعد مراعاة الفروق بين طبيعة وظروف تعاقد موكلتي وتعاقد المستثمر الجديد .

والله يحفظكم ويرعاكم والسلام ،،  

المحامي حسام العريان